A reforma tributária inaugura uma nova etapa de integração entre o
fisco e o mercado imobiliário brasileiro, com mudanças que alteram a
forma de registrar, tributar e fiscalizar propriedades em todo o país.
A partir de 2026, começam a ter aplicabilidade, no que pode ser
considerado um “período de testes”, o CIB – Cadastro Imobiliário
Brasileiro e os novos tributos sobre bens e serviços, o IBS – Imposto
sobre Bens e Serviços e a CBS – Contribuição sobre Bens e
Serviços. E, já em 2027, todos eles passarão a ter aplicabilidade
concreta e impactante no novo regime tributário nacional (este,
ainda em fase de transição, até 2033, com o antigo regime).
Instituído pela LC 214/25 e regulamentado pela IN RFB 2.275 de
20252, o CIB tem por objetivo integrar os diversos cadastros
existentes – municipais, estaduais, Federais e cartoriais – em uma
base única administrada pela Receita Federal, constituindo um
inventário nacional de bens imóveis urbanos e rurais integrado
ao Sinter – Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais.
O ato da Receita Federal detalha as obrigações dos serviços
notariais e de registro, que deverão compartilhar eletronicamente,
via Sinter, os dados de cada ato de lavratura ou registro,
imediatamente após cada ato de lavratura ou registro, em formato
padronizado. Ademais, o sistema será atualizado anualmente e
admitirá impugnação em procedimento próprio, garantindo maior
transparência e segurança jurídica3.
Registra-se que o descumprimento dessas exigências pelos
cartórios poderá ser informado ao CNJ e acarretar sanções pelos
órgãos de fiscalização notarial e registral, com garantia, contudo, do
contraditório e ampla defesa4.
Para viabilizar a operacionalização, cada imóvel passará a contar
com um código de identificação único, o assim apelidado “CPF dos
imóveis”, que permitirá o rastreamento de propriedades e transações
imobiliárias em todo o território nacional5.
Embora concebido como instrumento técnico, o CIB terá função
central na implementação do novo modelo de tributação sobre o
consumo, o IVA dual, composto pelo IBS (estadual/municipal) e pela
CBS (Federal)6.
Na prática, será referência nacional para o controle das operações
imobiliárias sujeitas à incidência do IBS e da CBS, além de subsidiar
a definição de valores de referência dos imóveis e fortalecer os
mecanismos de fiscalização e combate à evasão fiscal.
Quanto ao valor de referência, cumpre destacar que a legislação
determina que será estimado conforme o valor do mercado,
informações prestadas por administrações tributárias e serviços
notariais e registrais, bem como características do imóvel, como
localização, padrão construtivo e área edificada7.
Assim, o novo modelo exigirá adaptação de pessoas físicas e
jurídicas a um ambiente mais integrado e sujeito a controle cruzado
de informações, em que a conformidade passa a ser requisito
central.
Isso porque, ao cruzar as informações do CIB com dados de
declarações de renda, DIMOB – Declaração de Informações sobre
Atividades Imobiliárias e registros eletrônicos, a administração
tributária poderá detectar inconsistências em rendimentos de
locação, alienações ou cessões de direitos.
Ainda que a Receita Federal reitere que a reforma não cria novo
imposto sobre o setor, mas substitui tributos existentes8, as novas
regras ampliam o campo de incidência do IBS e da CBS, as quais
passam a alcançar toda operação onerosa com bens e serviços,
inclusive imóveis, cessões e arrendamentos.
Com isso, percebe-se que a norma promove uma aproximação da
lógica empresarial, ao incorporar operações antes tratadas como
rendimentos eventuais ou patrimoniais em uma estrutura tributária
contínua, com obrigação de emissão de documento fiscal e direito
limitado ao aproveitamento de créditos.
Antes da reforma tributária, a tributação das operações imobiliárias
de pessoas físicas estava essencialmente concentrada no Imposto
de Renda9. As receitas provenientes da locação de imóveis eram
tratadas como rendimentos decorrentes da exploração do capital e
tributadas na declaração do contribuinte10, admitindo-se apenas
algumas exclusões específicas na apuração do rendimento bruto11.
Já a alienação onerosa sujeitava o proprietário ao imposto sobre o
ganho de capital na hipótese de valorização do bem12, ao passo que
a transmissão da propriedade ao adquirente estava sujeita ao ITBI13.
Esse modelo, centrado na renda e na transmissão patrimonial, não
impunha às pessoas físicas a emissão de nota fiscal nem submetia
locações ou vendas à incidência de tributos sobre o consumo.
Com o novo modelo, essa fronteira se altera. Pessoas físicas que
realizarem locações, cessões onerosas ou arrendamentos
envolvendo, cumulativamente, mais de três imóveis distintos e
receita anual superior a R$ 240 mil (valor que será atualizado
mensalmente pelo IPCA ou por índice que o substitua)14 serão
equiparadas a contribuintes empresariais, passando a emitir
documento fiscal, escriturar receitas e recolher IBS e CBS
regularmente15.
No caso das pessoas jurídicas, a substituição de PIS e Cofins pela
CBS não cumulativa altera de modo significativo a sistemática de
tributação do setor. O novo modelo, ao adotar o crédito financeiro
integral e extinguir os regimes cumulativos, amplia a base tributável
e uniformiza a forma de apuração.
Para assegurar previsibilidade aos contribuintes, estipulou-se um
regime transitório. Durante essa fase, determinadas incorporações e
parcelamentos iniciados antes de 2029 poderão optar por regimes
específicos de recolhimento da CBS com base na receita bruta,
mantendo a carga efetiva aproximada dos regimes anteriores de
PIS/Cofins16.
Para projetos de incorporação e parcelamento de solo já iniciados, a
LC 214/25 instituiu regimes especiais de transição válidos até 2029.
No caso das incorporações submetidas a patrimônio de afetação e
optantes pelo RET – Regime Especial de Tributação da lei 10.931/04,
o contribuinte poderá recolher a CBS sobre a receita mensal
recebida, à alíquota de 2,08% nas incorporações comuns e 0,53%
nos empreendimentos de interesse social, afastando a incidência
cumulativa de IBS e CBS17. Essa opção, porém, veda o
aproveitamento de créditos e o uso dos redutores de base de
cálculo18.
De forma semelhante, operações de parcelamento do solo com
registro protocolado até o final de 2028 poderão recolher a CBS à
alíquota de 3,65% sobre a receita bruta recebida, em caráter
definitivo e sem direito à compensação, também com a mesma
vedação de créditos e redutores, devendo o contribuinte manter
escrituração contábil segregada para cada empreendimento19.
Já nos contratos de locação, cessão onerosa ou arrendamento
firmados antes da publicação da lei, admite-se o recolhimento
conjunto de IBS e CBS à alíquota de 3,65% sobre a receita bruta até
o término do contrato ou, no caso das locações residenciais, até
31/12/28, observada também a obrigação de escrituração contábil
segregada das operações20.
Superadas as regras transitórias, o regime permanente traz medidas
de calibragem da carga tributária, como a redução de 50% das
alíquotas do IBS e da CBS nas operações imobiliárias em geral, a
redução de 70% aplicável às locações, cessões onerosas e
arrendamentos21, e o redutor social – de R$ 100 mil para imóveis
residenciais novos, R$ 30 mil para lotes residenciais e R$ 600 nas
locações residenciais22 – utilizável uma única vez por unidade.
A legislação também trata de locações residenciais de curta duração
de até 90 dias, que passam a ser tributadas segundo as regras
aplicáveis aos serviços de hotelaria23, alinhando o tratamento fiscal
às novas formas de uso e comercialização de imóveis.
Entre as medidas estruturantes do regime, destaca-se também o
redutor de ajuste, destinado a suavizar o impacto da ampliação da
base de incidência do IBS e da CBS sobre o setor imobiliário.
A partir de 2027, cada imóvel de contribuinte sujeito ao regime
regular do IBS e da CBS terá vinculado um redutor de ajuste, espécie
de crédito fiscal associado ao bem, utilizado exclusivamente para
reduzir a base de cálculo na alienação24.
O valor do redutor será definido conforme critérios previstos em lei,
podendo considerar o custo de aquisição ou valor de referência do
imóvel, bem como gastos e tributos relacionados à sua incorporação
ou construção, sendo corrigido monetariamente até o momento da
venda e mantido nas operações entre contribuintes do regime
regular25.
Na prática, o mecanismo funciona como um desconto fiscal
vinculado ao imóvel, destinado a assegurar a neutralidade tributária
e evitar a dupla incidência dos tributos sobre bens que já tenham
suportado IBS ou CBS em etapas anteriores de incorporação ou
construção26.
Nota-se que reforma tributária, ao integrar o CIB ao sistema de
apuração do IBS e da CBS, inaugura uma nova lógica de tributação
do patrimônio imobiliário no país. O que antes era tratado como fato
isolado de renda ou transmissão patrimonial passa a compor um
ciclo fiscal contínuo, com rastreabilidade, interoperabilidade e
fiscalização digital.
Mais do que simplificar o sistema, o novo modelo redefine a fronteira
entre renda e consumo no setor imobiliário, aproximando pessoas
físicas habituais de contribuintes empresariais e impondo padrões
de transparência e conformidade até então inéditos.
Diante dessa transição, construtoras, incorporadoras e
administradoras precisarão reavaliar suas estruturas patrimoniais e
contratuais, a fim de evitar sobreposição de tributos e adequar a
precificação de seus produtos e serviços.
A reorganização preventiva, centrada no aproveitamento de créditos,
na segregação contábil por empreendimento e na revisão das
sociedades patrimoniais, ganha destaque como medida essencial de
adaptação ao novo regime tributário e de mitigação de riscos de
autuação.
Por fim, essa adaptação não se limita aos aspectos técnicos, mas
envolve também decisões estratégicas, exigindo de empresas e
proprietários uma visão sistêmica das novas obrigações trazidas
pelo CIB e pelo IVA dual. O novo arranjo fiscal tende, assim, a
reposicionar o mercado imobiliário em um ambiente mais integrado,
previsível e alinhado às práticas internacionais de tributação sobre o
valor agregado.
Fonte:https://www.migalhas.com.br/depeso/446475/reforma-tributaria-e-cadastro-imobiliario-arquitetura-fiscal
